Thị trường Bất động sản cho thuê căn hộ đang ngày càng phát triển. Song song với đó, tồn tại một vài nghịch lý mà không phải ai cũng biết. Các dữ liệu thống kê trong báo cáo về thị trường căn hộ cho thuê tại TP HCM của CBRE Việt Nam đã giải mã thực trạng và nghịch lý của thị trường Bất động sản căn hộ cho thuê trong thời gian qua.
Giá thuê căn hộ cao nhưng lợi nhuận không cao
Theo số liệu đưa ra, cho thuê chung cư quận 1 luôn có giá thuê ở ngưỡng cao nhất thị trường cho thuê căn hộ TP Hồ Chí Minh nhưng lợi nhuận thu lại không được cao. Sở dĩ quận 1 có mức giá cao như vậy là do vị trí đắc địa và các bất động sản đều thuộc hàng đẳng cấp. Ghi nhận một dự án tại quận 1 đang có giá thuê đỉnh nhất địa bàn này ghi nhận 4.600-6.300 USD một tháng nhưng tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 3-4% mỗi năm.
Trong khi đó, giá thuê căn hộ quận Bình Thạnh cao nhất tầm 2.200-4.500 USD một tháng, tỷ suất sinh lời lên đến 8,5%. Biên lợi nhuận cho thuê tối thiểu trên địa bàn quận Bình Thạnh đạt 5% mỗi năm.
Dữ liệu này chỉ ra, căn hộ có giá thuê cao (tức là suất đầu tư lớn) không đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận cao. Bằng chứng là căn hộ tại quận Bình Thạnh có giá thuê thấp hơn hẳn quận 1 nhưng biên lợi nhuận tốt hơn rất nhiều.
Căn hộ nhỏ cho thuê sinh lời cao hơn căn to
Theo thống kế, căn hộ nhỏ có tỉ suất sinh lời cao hơn căn hộ to. Căn hộ một phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45 m2 đã đầu tư nội thất, có tỷ suất sinh lời cho thuê là 6-7% một năm, trong khi đó, một căn 2 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 75 m2, hoàn thiện, tỷ suất sinh lời 5,5-5,8% trong khi căn 3 phòng ngủ, 110 m2 tỷ suất sinh lời chỉ còn 5,2-5,5%.
Nếu đầu tư căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích khoảng 150 m2 tức tổng vốn đầu tư đội lên rất nhiều, tỷ suất sinh lời 5,6-5,7%. Khảo sát này chỉ ra, căn hộ có diện tích càng nhỏ, suất đầu tư càng thấp thì tối ưu hóa lợi nhuận tốt hơn các căn hộ lớn, có nhiều phòng ngủ.
Nhu cầu thuê giá rẻ cực lớn nhưng rổ hàng giá cao lấn lướt
Ngân sách thuê căn hộ dưới 1.000 USD tăng đột biến, chiếm gần 30% nhưng một thực tế có phần ngược ngạo đang diễn ra tại TP HCM là nguồn cung hướng tới nhóm khách hàng có ngân sách thuê trong ngưỡng 1.100-2.000 USD đang dẫn dắt thị trường. Nếu tình trạng này vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm tới, cung cầu sẽ khó có thể gặp nhau, đặc biệt đối với phân khúc cho thuê căn hộ giá rẻ TP Hồ Chí Minh.
Dự án quy mô lớn giá thuê chỉ ở mức trung bình
Quan điểm cho rằng dự án căn hộ có quy mô lớn, tiện ích đầy đủ thì giá thuê cao lại không đúng với thực tế đang diễn ra tại thị trường TP HCM. Khảo sát từ hệ thống của CBRE cho thấy, các căn hộ nằm trong dự án quy mô lớn, nhiều cây xanh, tiện ích lại có giá thuê chỉ ở mức trung bình do mật độ cư dân sống tại đây quá đông đúc. Khách thuê các căn hộ trong dự án quy mô lớn thường đến từ châu Á gồm: Nhật, Hàn, Đài Loan, Singapore.
Ngược lại, các căn hộ nằm trong dự án quy mô nhỏ, tách biệt, tiện ích nội khu hạn chế hơn thì sản phẩm lại rơi vào phân khúc cao cấp, hạng sang và giá thuê vươn lên ngưỡng rất cao. Khách thuê là người đến từ châu Âu và Mỹ.
Leave a Reply